{"topic":{"id":15354,"title":"中国房地产会再跌 90% – 新的原野","slug":"topic","categoryId":4,"createdAt":"2026-01-04 14:04:06.939562","bumpedAt":"2026-01-04 14:04:07.022184","views":116,"postsCount":1,"highestPostNumber":1,"likeCount":0,"closed":false,"pinned":false,"excerpt":"https://sinyalee.com/blog/?p=1091 中国房地产会再跌 90% Sinya2025 年 12 月 21 日香港的火灾来自于 40 年旧高层维护。而很多中国大陆的普通人没有意识到，房子是需要维护的。房子本质上和车子、衣服没有区别，都是会折旧、会消耗的物品。随着时间和使用，房子的使用价值会不断下降。而要一直维持房子的使用价值（居住质量），需要持续不断的维护。从室内装修、家具、电器更换，到大楼的电路、电梯、上…","deletedAt":null,"isAnonymous":false,"category":{"id":4,"name":"谈笑风生","slug":"general","color":"25AAE2"},"author":{"id":7075,"username":"jbden","name":null,"avatarUrl":"/uploads/image/1e/8b/1e8bab3b6f297391fe23ceb66e7a57cad9bc903396007c9a08d6536889e5dcfe.avif"},"tags":[]},"posts":[{"id":69774,"postNumber":1,"raw":"https://sinyalee.com/blog/?p=1091\n\n# 中国房地产会再跌 90%\n\n[Sinya](https://sinyalee.com/blog/?author=1)[2025 年 12 月 21 日](https://sinyalee.com/blog/?p=1091)\n\n香港的火灾来自于 40 年旧高层维护。而很多中国大陆的普通人没有意识到，房子是需要维护的。\n\n房子本质上和车子、衣服没有区别，都是会折旧、会消耗的物品。随着时间和使用，房子的使用价值会不断下降。而要一直维持房子的使用价值（居住质量），需要持续不断的维护。从室内装修、家具、电器更换，到大楼的电路、电梯、上水、下水、供暖、供气、结构、外墙，再到小区的保安、保洁、绿化，等等等等。而高层的维护成本，是远高于低层和独栋的。想一下农村平房清洗外墙，和深圳的高层塔楼要清洗外墙的成本差多少？\n\n中国房地产基本上都是最近 20 年建造的，还没有到大规模需要维护的状态。基本上中国人都是在忍受大楼的折旧。而因为房价上升期，折旧造成的贬值被地价上涨抵消。很多人根本就没意识到房子需要维护。\n\n而我在纽约曼哈顿，其实有很多 50 年 100 年的高层住宅一直维护运作良好。但是运作良好的前提是，在曼哈顿一套实用面积 100 平方米的高层住宅，一个月的物业维护费大概在 10000 人民币左右。即使考虑中国各种成本比曼哈顿更低，想要让一个高层住宅楼持续维持住宅质量，每个月的成本也需要 3000 人民币左右——这还只是大楼和小区整体维护，不包括套内的维护成本。加上套内装修的维护，每个月的维护（或者折旧）成本大概在 4000 人民币左右。\n\n然后，你在一个城市要有好的居住体验，市政维护，也就是道路维护、公交维护、治安、消防、教育等等，每一样都需要钱。在纽约，地方财政主要来自房产税。曼哈顿一套 100 平方米的高层住宅，每个月房产税大概在 10000 人民币左右。考虑纽约和中国的成本差异，在中国一套 100 平方米的住宅，每个月大概需要承担 3000 人民币左右的市政维护支出。\n\n现在中国地方财政，大部分是由土地财政也就是土地转让金支撑的。你购买一套新房，大概 60% 的成本是税费和土地转让金。这本质上，是给新入城的农村人收了一笔一次性的巨额“入城税”。而城市原居民则是搭便车，免费享用由新进城的年轻人和他们背后的家庭付款维护的市政服务。中国的房地产，其实更准确地说，应该叫中国的城镇房地产。而过去 30 年，中国的城镇化率从 30% 增加到 70%。因为现在农村基本都是老人了。如果只看劳动人口，大概是从 30% 提高到 80% 以上。相当于 30 年内，“城镇中国”的人口增长超过 160%。所以看房地产和人口关系的时候，应该看的是城镇人口而不是总人口。所以中国的城镇人口也就是“房地产人口”，并不是从缓慢增长变为缓慢下降，而是从持续 30 年平均每年 2000 万人的人口暴增，突然变为人口下降。入城税无以为继。\n\n继续以一套实用 100 平方（建筑面积 130 平方）的深圳的房子为例。新房价格按 1000 万人民币算。其中 600 万是各种税费。按照过去 30 年入城税的收法，这 600 万可以算均摊到 30 年的市政维护。也就是你大概每个月为市政支出 16000 元以上。因为很多“老深圳人”买房的时候房价很低，甚至还有单位分房，城中村建房，所以这些人承担城市维护支出是很少的。所以实际上过去三十年，新深圳人、新北京人、新上海人为老北京、老上海承担了城市维护支出。当入城税无以为继之后，市政支出大概率会通过房产税均摊到每个城市居民头上。所以每 100 平方米住宅承担每个月 3000 元的市政支出，是绝对没有高估的。\n\n所以回到一开始的问题。当城镇人口不再暴增之后，要在深圳住一个 100 平方米使用面积的高层住宅，维持居住质量和一线城市的生活质量，一个月的支出在 7000 人民币左右。然后现在深圳中心的福田、南山，实用面积 100 平米的房子，月租金大概在 10000 人民币左右。也就是一套房子一年的实际租金收益除去成本，大概在 36000 人民币左右。按照 3% 的投资回报率计算，一套深圳福田、南山的 100 平米实用面积，也就是建筑面积 130 平米左右的中户型房子，公允价格在 120 万元左右。也就是每平方米 1 万元人民币左右，才是深圳的公允房价。这也是北上广深一线城市核心区的公允房价。按照现在深圳福田区每平方 10 万人民币的房价，深圳的房价还能跌 90%（也不考虑通货膨胀人民币贬值，也不考虑汉族人口和经济趋势的话）。\n\n而在南昌、汕头、武汉、重庆、郑州之类的二三线城市，高楼和市政维护成本不会有本质区别，我们就算每个月 5000 好了，但是在二三线城市 100 平的房子的租金也是普遍只有三五千。也就是说，基本上可以确定，所有二三线城市，甚至一线城市的某些郊区，高层住宅很快会变成负资产。\n\n---\n\n以上只是一个量化从业者对中国房地产市场的量化估值计算。对以上计算有异议的，可以随时留言讨论。\n\n---\n\n原文在 2025-11-28 日发表于知乎，不到一个星期过万点赞之后被删除。","cooked":"

中国房地产会再跌 90%

Sinya 2025 年 12 月 21 日

香港的火灾来自于 40 年旧高层维护。而很多中国大陆的普通人没有意识到，房子是需要维护的。

房子本质上和车子、衣服没有区别，都是会折旧、会消耗的物品。随着时间和使用，房子的使用价值会不断下降。而要一直维持房子的使用价值（居住质量），需要持续不断的维护。从室内装修、家具、电器更换，到大楼的电路、电梯、上水、下水、供暖、供气、结构、外墙，再到小区的保安、保洁、绿化，等等等等。而高层的维护成本，是远高于低层和独栋的。想一下农村平房清洗外墙，和深圳的高层塔楼要清洗外墙的成本差多少？

中国房地产基本上都是最近 20 年建造的，还没有到大规模需要维护的状态。基本上中国人都是在忍受大楼的折旧。而因为房价上升期，折旧造成的贬值被地价上涨抵消。很多人根本就没意识到房子需要维护。

而我在纽约曼哈顿，其实有很多 50 年 100 年的高层住宅一直维护运作良好。但是运作良好的前提是，在曼哈顿一套实用面积 100 平方米的高层住宅，一个月的物业维护费大概在 10000 人民币左右。即使考虑中国各种成本比曼哈顿更低，想要让一个高层住宅楼持续维持住宅质量，每个月的成本也需要 3000 人民币左右——这还只是大楼和小区整体维护，不包括套内的维护成本。加上套内装修的维护，每个月的维护（或者折旧）成本大概在 4000 人民币左右。

然后，你在一个城市要有好的居住体验，市政维护，也就是道路维护、公交维护、治安、消防、教育等等，每一样都需要钱。在纽约，地方财政主要来自房产税。曼哈顿一套 100 平方米的高层住宅，每个月房产税大概在 10000 人民币左右。考虑纽约和中国的成本差异，在中国一套 100 平方米的住宅，每个月大概需要承担 3000 人民币左右的市政维护支出。

现在中国地方财政，大部分是由土地财政也就是土地转让金支撑的。你购买一套新房，大概 60% 的成本是税费和土地转让金。这本质上，是给新入城的农村人收了一笔一次性的巨额“入城税”。而城市原居民则是搭便车，免费享用由新进城的年轻人和他们背后的家庭付款维护的市政服务。中国的房地产，其实更准确地说，应该叫中国的城镇房地产。而过去 30 年，中国的城镇化率从 30% 增加到 70%。因为现在农村基本都是老人了。如果只看劳动人口，大概是从 30% 提高到 80% 以上。相当于 30 年内，“城镇中国”的人口增长超过 160%。所以看房地产和人口关系的时候，应该看的是城镇人口而不是总人口。所以中国的城镇人口也就是“房地产人口”，并不是从缓慢增长变为缓慢下降，而是从持续 30 年平均每年 2000 万人的人口暴增，突然变为人口下降。入城税无以为继。

继续以一套实用 100 平方（建筑面积 130 平方）的深圳的房子为例。新房价格按 1000 万人民币算。其中 600 万是各种税费。按照过去 30 年入城税的收法，这 600 万可以算均摊到 30 年的市政维护。也就是你大概每个月为市政支出 16000 元以上。因为很多“老深圳人”买房的时候房价很低，甚至还有单位分房，城中村建房，所以这些人承担城市维护支出是很少的。所以实际上过去三十年，新深圳人、新北京人、新上海人为老北京、老上海承担了城市维护支出。当入城税无以为继之后，市政支出大概率会通过房产税均摊到每个城市居民头上。所以每 100 平方米住宅承担每个月 3000 元的市政支出，是绝对没有高估的。

所以回到一开始的问题。当城镇人口不再暴增之后，要在深圳住一个 100 平方米使用面积的高层住宅，维持居住质量和一线城市的生活质量，一个月的支出在 7000 人民币左右。然后现在深圳中心的福田、南山，实用面积 100 平米的房子，月租金大概在 10000 人民币左右。也就是一套房子一年的实际租金收益除去成本，大概在 36000 人民币左右。按照 3% 的投资回报率计算，一套深圳福田、南山的 100 平米实用面积，也就是建筑面积 130 平米左右的中户型房子，公允价格在 120 万元左右。也就是每平方米 1 万元人民币左右，才是深圳的公允房价。这也是北上广深一线城市核心区的公允房价。按照现在深圳福田区每平方 10 万人民币的房价，深圳的房价还能跌 90%（也不考虑通货膨胀人民币贬值，也不考虑汉族人口和经济趋势的话）。

而在南昌、汕头、武汉、重庆、郑州之类的二三线城市，高楼和市政维护成本不会有本质区别，我们就算每个月 5000 好了，但是在二三线城市 100 平的房子的租金也是普遍只有三五千。也就是说，基本上可以确定，所有二三线城市，甚至一线城市的某些郊区，高层住宅很快会变成负资产。

以上只是一个量化从业者对中国房地产市场的量化估值计算。对以上计算有异议的，可以随时留言讨论。

原文在 2025-11-28 日发表于知乎，不到一个星期过万点赞之后被删除。

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