Takeaways:
- 消防云梯顶多十几层楼，现在大城市动不动 33 层的高度只能依靠楼内的消火栓，如果异常容易 GG.
- 2015 年后的房子、高层建筑质量差
- 现在的高层住宅，趁能卖赶紧卖了，年数久了以后将成为负资产。
Transcription
(Transcribed By WhisperX and translated by AI)
香港大火与高层住宅的隐患
各位看官好，这里是大鸟侠。今天我想从一位建筑师的角度来说一下香港的大火，随想一下。
竹脚手架。前一阵子的香港相信大家都是看到了，就是大埔洪福苑那场大火，那个场面可真是太惨烈了。祝融回路何其无情，隔着屏幕看都觉得心下侧然。事情发生以后呢，网上讨论的热度一直是很高。但是我看来看去发现大家把这个矛头啊都对准了一个东西，就是香港满大街都在用的那个香港看起来摇摇晃晃的竹子的脚手架。
身边大陆的人都在骂，讲什么 2025 年了，香港这种国际化的大都市、亚洲金融中心怎么还在用这种很原始的植物材料用来建摩天大楼呢？这不光看着很穷酸，简直就是拿人命开玩笑。
这种情绪我完全能理解，毕竟看到火顺的烛棚红雾了一下窜上 30 层楼的高度确实很吓人。尤其是近来很多内地的阴阳家仿佛看到香港用竹子的脚手架落后了，又找到引爆点了，又开始高潮了。
但是它就是不能光跟着情绪走。竹子的脚手架真的就是罪魁祸首吗？真的就是一无是处吗？其实用竹子搭脚手架这还真不是香港人为了省钱就瞎搞出来的，这还真算是中国营造的传统。我小时候经常看到工地上还是用竹子脚手架的，这东西历史是很长的。
宋朝画是很有名的，写实功夫很一流。很多宋代的界画，里面只要是画到盖房子的场景，也是常常画脚手架的。
这个脚手架的形态跟现在香港街头看到的基本上是没有什么太大的差别。北宋张择端很著名的清明上河图，就别看上那个虹桥上面那个人了，我们就往这个城门楼子那边就是看一看，或者看看就是正在修缮的铺面或者是张灯结彩。就是连工匠站在木杆搭的架子上干活都画出来了。就仔细看看那个架子的结构，立杆是怎么竖的。
横杆是怎么架的，斜撑是怎么顶的，甚至那个用绳子捆扎节点的方式跟今天香港的那些蜘蛛人搭出来的东西逻辑上是完全一致的。这说明什么？说明这一套高空作业的技术至少在中国已经传承了一千多年了，它是一套非常成熟的工程解决方案，不是什么野路子。
这个东西一直传到清代是非常讲究的。清代北方的官式建筑，也就是给皇帝修宫殿的那套班子，分工非常细，叫八大作。八大作的行话叫瓦、木、石、扎、土、油、漆、彩画糊。就是这个扎。
指的就是什么呢？这个扎指的就是搭彩座。搭彩座就是以搭脚手架和扎竹棚子为行业的这个主要的工种。在清工部看来，这不是打杂的，是个正儿八经的国家级技术工种啊。他们平时除了负责给盖房子的工匠搭脚手架之外，还有个很重要的任务，就是像搭那些临时性的什么彩楼啊、戏棚啊。比如说皇帝过大寿，就是紫禁城太后老佛爷要看戏，从紫禁城出来到颐和园的这一路得搭几十里的这个彩棚。
工程量和结构的复杂度也很高，扎作的地位也不低。
不过，搭彩座一般用的是木杆，叫山稿，很少用竹子。这倒不是说用竹子不好，主要是因为北方竹子少，而且北方的气候太干燥，冬天冷风一吹，竹子容易失水开裂。竹子裂了韧性就没了，变脆了，持久度确实不如南方。中国古建筑向来讲究因地制宜，就地取材。北方多松木、杉木就用木杆，南方盛产毛竹就用竹子。这本身就是一种地理环境决定的技术路线，没有什么优劣之分。
当年我在故宫修建筑的时候，故宫大修讲究的就是修旧如旧，恨不得每一块砖都得是窑口烧出来的。一般来说八大作其他七个工种基本上都是延续古法的，保证原汁原味。
就是顶多就是像木工、石工、瓦工这些，虽然现在为了省力一些拥有什么电锯、电钻之类的现代工具，就是什么开个料。但核心工艺那是绝对不敢变的。特别是油漆彩画，必须依旧使用传统的油漆和颜料，什么矿物颜料、猪血、栗子、桐油、石灰，怎么熬怎么刷都是有定数的，绝对不可以用现代的化学颜料就往上一糊。当然除非太穷啊，这个例外。
总不能拿一桶立邦漆刷太和殿。因为要力保原汁原味，保护文物的真实性。但是唯独这个八大作之中有一个例外，唯一一个没在延续古法的就是这个搭彩作。我在故宫现场看到的架子跟外面普通工地上的一模一样，用的全是现代的钢管脚手架。
我还问过上面，传统的搭彩作在故宫修缮里已经完全被取代了。为什么呢？首先并不影响后续建筑物的出品，脚手架只是一个临时中途施工时候的工具，房子修好了，架子一拆，谁也看不见你当时用竹子搭的还是钢管搭的。它又不像彩画，彩画是留在建筑表面的，脚手架是过河拆桥的桥，任务完成了就消失了。
其次，犯不着再养一批专门用山稿绑架的老师傅，而且老班子除了修故宫也没有别的事情做。
而且以前搭彩作师傅自己估计都是转行开始弄脚手架了。这里顺嘴再说一句，就好像搭脚手架是按规模大小报价，但很多时候是按天来算钱了，脚手架搭一天要多少多少钱。所以用脚手架的时候一定要规划好了，一把把事情全部做完，开工是没有回头见的。不能说我做完了发现墙壁我没有刷，我再搭脚手架上去，那成本不是一下就上来了吗。
我不知道香港是不是也是这么算钱的，但是听说这次外立面翻新需要巨款，很有可能专门搭脚手架这也是其中的一个耗资之一。接着讲，钢管的强度和安全性肯定是更好的。现在钢管都是工业标准件。
每一根能承重多少都是算得清清楚楚。而且木头竹子是自然生长的，这里一根这里有个节点，那里那根有点裂纹，就是这根粗点那里细点，这根厚点那里薄点，那是很难标准化的。而且其实观察一下传统的木脚手架和钢管，构造原理其实没有什么本质的差别，都是立杆承重、横杆拉结、斜撑防倒。
换而言之，古人当年如果有现代的这种手艺，肯定也是欢天喜地的用了钢管。苏东坡要是能用上钛合金的登山杖，肯定不会也说竹杖芒鞋轻胜马。古人其实是没有什么包袱的，什么好用用什么。
其实不光是中国，就是日本修古建筑也是这个样子。就是肯定都是知道日本特别注重传统的传承，什么东西都用的古法，甚至说都到很轴的这种层面。当然你看现在什么平安京复建啊，清水寺修缮啊，他们怎么搞？他们直接用巨大的钢结构厂房把整个古建筑都给罩起来了，叫素屋根。
那个大厂房里面全是现代化的钢管脚手架，甚至还有什么电梯、起重机。他们也是用现代钢管了，为了保护文物，为了施工安全，在这方面他们也是不纠结的。好，就讲了这么多历史的现状。那是不是意味着香港这次大火罪魁祸首就是这个竹子呢？用竹子就错了吗？
其实做建筑有一个东西叫做规范，它必须得尊重规范。我这里实在查不到香港特别细致的建筑规范原文，但我可以套用一下内地的建筑规范来类比，逻辑肯定一样。建筑规范中一直要考虑两个问题，第一个是安全，另外一个是成本。这两个是宗旨，就像天平的两端。
安全很好理解，建筑必须符合安全，材料要多长多宽多高，规范很严格。这根柱子能抗起几吨，节点能受多少力，都是有计算算出来的。当然一般建筑不计算，建筑一般纵享其成。但另一个宗旨——成本，也是不容或缺的。
因为难道我所有地方安全性能就直接往满了拉吗？比方说我在公园里建一栋小凉亭，我给它设一个防爆、防御、防火一级防火墙壁，可不可以？从技术来讲当然是可以了。但从现实来讲当然不行，成本不容许你修个凉亭花个好几十万好几百万，纳税人能答应吗？业主能答应吗？
所以任何规范都是在安全和成本之间达到一个平衡。在这个平衡点上，只要你符合了规范划定的那条红线，你就是合格的。所以说，竹子脚手架它防火不行吗？当然竹子防火肯定是不如钢管，这是肯定的，毋庸置疑，植物纤维嘛，给点火星子再加上风一吹那肯定着。但是它就不该使用吗？不至于。因为竹子自己有成本低、自重轻、取材快、便宜的优势，它是合乎规范的。
其实同等规模的脚手架，用竹子的成本可能只是用钢管的好几分之一。而且香港那个地方楼挨楼、路又窄，大型的钢管运输车进不去，竹子一辆小货车直接拖过来，或者工人直接扛了就进去了，灵活性非常高。如果符合香港建筑规范，那就不应该攻击。事实上香港肯定是有专门的竹棚架工作安全守则的。
对，怎么搭怎么验都是有规定的。这次出事，事后是专门有专人评估，到底是竹子本身的问题还是违规操作的问题。但是我相信如果是符合规范的话，那么竹子不该成为攻击的对象。最后我要说一下，在这里讨论竹子脚手架与否，它不是重点。为何说不是重点呢？因为如果这次用的是钢脚手架，难道就没有火灾了吗？这次火灾就能治得住吗？
我们看看火灾的现场情况，那火是怎么烧起来的？大概率还是外立面翻新的时候电焊的火花，或者什么师傅违规抽烟的火花就掉下来了，或者是电气暖炉。那着火的是什么呢？首先是外面包的那个绿色的尼龙安全网，然后里面为了节点保温贴的那些什么泡沫板。这两样东西，一个是化纤，一个是塑料，都是石油提炼出来的固体汽油。一旦烧起来，那个热值，那个蔓延速度，那比竹子那是快多了。
而且还会产生有毒的浓烟，这才是杀人的真正主因。换言之，如果是钢脚手架外面包着同样的尼龙网，里面贴着同样的泡沫板，火一旦烧起来，照样是冲天大火，肯定也不能说换了钢管就能自动灭火。那纠结这个竹脚手架还有什么意义呢？那就像家里炒菜，炒锅着火了，你不去怪油太热，不去怪锅盖没盖好，非要去怪灶台是木头盖的还是铁盖的，一样。
我可能要纠正一下非建筑从业者的观念，其实钢管和钢结构的建筑防火效果极差，根本和木结构差距不大。
这很多看官就觉得很奇怪啊，这不对啊，这个钢怎么能烧得着呢？为何不防火？我拿打火机一个劲的去点那个烧铁丝，它就是烧不起来啊。是的是的，钢是属于不燃的材料，它不会像竹子木头一样就是烧着了，它不会像自己变成燃料一样助长火势。但是在建筑学里，烧不着不意味着防火。防火指的是在火灾中能坚持多久的耐久度。
钢这个东西有个致命的缺陷叫热敏性。它简称的意思就是说它是烧不着的，但是它能烧软掉，它能烧化掉。那被火一烤，温度一上来，钢的物理性质就变了。特别是当温度超过像 500 度的时候、600 度的时候，这个在火灾现场也就是几分钟的事情，钢的内部的结构就开始松动了，它就直接化了、软了。注意是变软，就像是煮熟的这个面条一样，它的这个建筑承重能力就是直线下滑。
在 600 度的时候，普通钢材的强度大概只剩下常温下的一半甚至更少。就想哈，就是一根钢管本身的扛的是好几吨的重力，突然力气哗的只剩下一半了，那结果是什么？那就是瞬间咔咔崩动辄，然后整个结构轰然倒塌。
当年著名的美国 911 为什么会塌？不是说飞机撞击把它撞塌，而是说飞机满载汽油，撞击之后引发大火，火烧了半天，直接把山崎实设计的建筑的钢结构烤化了，最后马上撑不住，连环坍塌。
所以钢结构的建筑有着好看、强度大、结构小、建造快等几乎所有的优点，但是被防火性能一票否决。如果钢结构不会做特殊处理是绝对不敢直接用的，一般来说现在是严禁简单的裸露使用。
给钢上穿衣服，涂上很厚的防火涂料，受热会膨胀的发泡料隔热，或者像水泥混凝土包起来。如果没有任何保护，最多只能说是建单层大空间的厂房。
就说回香港这次大火，你要是用了钢脚手架，火烧起来，尼龙网和泡沫板提供的热量足以让钢管在十几分钟之内烧红变软变形。那时候这滚烫的扭曲的钢铁巨柱倒下来，其实后果未必会比烧断的竹子好多少。所以看问题不能光看表面，竹子确实可燃，但它轻便便宜有弹性，钢铁确实不燃，但它怕火烤、死沉还贵。真正的安全不能说是靠单一的材料的不燃的神话，而是要靠整个系统的规范。
比如说是不是要用阻燃的安全网，是不是该用或清理了易燃的保温材料，是不是该动火作业的时候旁边备个灭火器。这次大火烧痛了香港，也就是上了一课。但如果最后得出来的结论仅仅就是废除竹棚、改用钢管，那只是治标不治本，甚至连标都没有治好，还往往就把一门世代相传的传统工艺拿过来顶缸，这才是很可惜的事情。
说完了主角脚手架，其实这场灾难最大的问题并非是脚手架，而是这种高楼住宅，这才是真正恐怖的定时炸弹——高楼。
看看现在的城市，尤其是国内的一二线还有那个著名的石屎森林香港，楼是越修越高，恨不得戳破天。但有没有发现一个很反常的现象？就放眼全球，就把这种几十层上百层的高楼拿来当正儿八经的住宅的地方很少，数来数去主要就是香港和中国内地。台湾我还不太知道。欧美，哪怕是纽约、伦敦这种寸土寸金的地方，超高层多半都是写字楼，住宅很少这么干。为什么我们非得住这么高呢？
这首先其实就是一个数学题，也是一个死结。城市要发展，人口要进来，面积必然要增大。假设一个城市人口翻倍，如果大家都住平房，那城市的半径就要扩大几倍。这就带来了一个很大的矛盾，就是通勤距离。
城市一大，从家到公司、到商场，路上的时间就成倍增加。每天上班车程 2 个小时，谁受得了？为了把人活动半径放在合理范围之内，唯一的办法就是缩小城市的距离，也只能把建筑叠起来竖着放。所以高楼建筑在目前的大城市规划逻辑下是非常必要的。
高楼最大的优势就是节省土地。几十层的房子对采光的要求极高，楼和楼之间必须留出日照间距，否则底层住户终年被阴影遮住。
说到这里就肯定要提日本。日本不是很著名的几乎都是一户建吗？独门独户，那不是很舒服吗？其实我去过日本，那是确实的普遍都是小二楼、小三楼。但你要是以为日本住的宽敞，那是肯定是被表象骗了。
日本的居住密度实际上是非常高的。日本的一户建本质上就是把这些公寓啊拆散了就铺在地上铺平。房子是挨着房子，就是墙搁着墙，邻居那边睡觉打呼噜你都听得见。所以日本每个人住家里都捏手捏脚的，生怕发出声音吵到别人。所谓的院子往往只有巴掌大，停车都很费劲。而且在日本的市中心，尤其像是这个 Tokyo、Osaka 之类的这种，照样还是以多层或者高层的公寓为多。
仔细看日本的规划，建筑密度之大远超中国。中国的小区有很多集中绿地，有很多活动的地方，日本真是寸土寸金，空地比我们小很多。尤其东京这种巨无霸的城市，成建区域的面积远远大过中国同等的城市。日本人之所以能维持一户建铺大饼的模式，当然全靠他们那套变态强的轨道交通，地铁网密得像蜘蛛网，而且准时率精确到秒。
这种依靠超级公共能力维持的城市模式成本很高，而且门槛也很高，其他地方未必学得来。城市规划肯定要在摊大饼和叠罗汉之间走钢丝，我们选择了后者。除了省地控制通勤距离，住高楼还有一个很现实的好处，物业方面很管理，一栋楼几百户，几根立管一通，燃气电力自来水全部搞定，统一维护统一收费，效率很高。
一户建听着像别墅，实际上很多事情也得亲力亲为。别说水电三通，说个简单的，就是院子里的小花园。之前我在说园林那一期的时候说好多人都有个田园梦，觉得自家有个院子，养花弄草多惬意。
可能想的比较美，真正打理花园是重体力活，像除草、修剪、施肥、杀虫，稍一偷懒马上就变成荒草地，蚊虫滋生。在国外，像日本、加拿大都是有非常严格的叫市容法，你自己家的院子只要是路人能看见的都算市容，你必须得打理整齐了。你要是弄到杂草丛生，邻居立刻投诉，市政马上罚款，就类似于你自己一屁股不穿的跑到外面去。
所以在日本甚至树枝伸到公路上，政府甚至会强制修剪，然后寄账单给你。所以在日本同等低端的高层公寓价格往往比一户建还要贵。为什么呢？就是因为省心，有人伺候，有物业。这就是维护成本的差异。
当然说了这么多好处，现在我们要聊聊这一个高层建筑可怕的代价。这一个代价呢在最近的几次大火中那是暴露无遗，那就是高层住宅几乎是火灾的天然帮凶。各位凭生活经验去想一下，这种竖着立起来的形状本身就特别容易点着，就那就像拿点香一样，你正着拿香那慢慢烧，你倒着拿，哗一下就烧没了。所谓豆浆红蜡烛。
就是这个道理。除了这个之外，高层建筑火灾还有一个更可怕的，就是在物理学上这叫烟囱效应，专业术语叫拔风。所谓拔风就是大家知道热空气轻数往上走的，高楼内部，楼梯井、电梯井、管道井，这些都是贯穿上下十几层的天然气道。
只要底层一着火，空气被加热就会顺着这些井通通往上窜。这样一上窜，底下的冷空气就会被巨大的负压给吸进来补充。这就相当于给火炉底下装了一个鼓风机，像农村烧土灶、炼钢厂的高炉都是用这个原理。火借风势，瞬间就能形成烈焰风暴。在大楼内部，这种拔风效应让火势足以几十倍的速度蔓延。所以高层建筑一旦失控，往往就是毁灭性的通天大火。另外还有一个问题就是消防电梯。
我们从小受教育，火灾是绝对不能坐电梯。那是普通电梯，一着火电源切断，或者烟气进入井道，人进去就是死。但是超高层公共建筑，比如写字楼、商场，必须配备消防电梯。
这种电梯有独立电源，有正压送风系统，防止烟气进入，保证气压大，烟飘不进来，还有专门的防水设计。为什么要配这个呢？比方说台北 101 如果 70 层着火了，你让消防员全副武装、背着 60 斤重的消防设备爬楼梯爬到 70 层楼吗？那还救什么火啊。
但是很遗憾，这种考究的消防电梯在普通住宅楼里是不怎么配的。有的开发商大概就是说一下这种电梯兼具消防功能，但实际上真正的消防电梯需要一套独立的系统。毕竟这里头涉及公摊费用、维护成本，谁愿意平时花大钱养一部平时不准人用的电梯呢？这就肯定是埋下了隐患，就是我刚才所说的成本。
另外一个保命的设计是避难层。如果仔细看普通的摩天大楼，比如北京的中国尊，或者建筑大师像密斯·凡德罗设计的大楼，你会发现建筑中间往往拦腰有一层，画风不一样，像百叶窗。
那一层就是避难层。这层里面是空的，没有东西，完全镂空，或者只放一些设备。它的作用就是一道防火，火烧到这一层根本没有东西可烧，自然就断了。同时这一层它几乎外面也是不设幕墙的，通风极好，烟气可以自由出去，人在里面也相应的安全。按照规范，公共建筑高楼必须设置避难层。
但是住宅楼绝大部分是没有的。其实原因还就是钱，一层楼就是几千万上亿的货值，开发商肯定不舍得空出来给你做避难层。另外就是像建筑的外立面，虽然建筑外立面是有规范，每隔多少层要设防火隔离带，但是现在的楼为了保温，外立面就包了一层很厚的保温材料。
这些材料很多都是易燃的泡沫塑料。一旦火苗点燃了外面的保温层，整栋楼就会变成一根巨大的火把。这种外墙火灾，室内的喷淋系统完全是用不上的，就因为火势在外面烧。这就引出了高楼火灾的第三个死穴——难救。
现在的消防车云梯能升多高？目前世界上最高也就 100 米出头，而且极其罕见。普通城市的消防车喷射高度也顶多十几层楼。超过这个高度只能靠大楼内部的自救系统。如果大楼内部的喷淋系统坏了，或者水压上不去，高层供水只能从顶部的水箱往下，消防员在底下只能干瞪眼。
之后就是疏散问题。这次香港洪福苑的大火就是一个典型血淋淋的教训。那场火是怎么烧起来的？因为大楼在搞外面维修，外面包着竹棚和绿色的防尘网。这层网加上竹竿就是一个完美的引火物。底下网子一着火，瞬间形成了一个挂在楼外的烟囱，火顺着外面的棚架蹭了一下就烧到顶。而且很多窗户上都贴了发泡胶。
那个东西也是一点火就燃，而且它一点火就是剧毒黑烟。高温把窗户玻璃都给烤碎了，火直接从外面灌进家里。这种情况下人往哪里跑呢？很多人本能就往楼顶跑，楼上没火嘛。这个不太对，烟是往上走的，楼顶的门如果锁了那就是死路一条。就算是门开了，你能上天台，那楼顶也是毒气聚集最重的地方，除非直升机马上过来接，否则楼顶它也就这个熏肉房。
传统的救火逻辑是以控制火势蔓延为主。古代救火队叫潜火军，主要工作就是拆房子，把火灾边上的房子赶紧拆掉，搞出隔离带。所以消防消防，消除房子为主。要是住平房或者低密度住宅，火着了推门就跑，只要不踩踏基本上就是能活了。
但是高层住宅，几百个人挤在一个狭窄的楼梯间，烟雾弥漫的黑灯瞎火，那就是踩踏都能踩死人。疏散几乎是一个不可能完成的任务。
公共建筑楼外往往挂着铁架的楼梯是专门的逃生梯，但高层住宅一般不太多配。所以如果在高层建筑住宅中碰到火灾，如果火灾不在你家，楼道里烟不多，那就赶紧往下跑，绝对不要往上冲。冲过去就安全了。
如果楼道里全是烟，最好的方法反而是关门，找个有窗户的房间，当然就是离起火点越远越好，关上门，用湿毛巾把门缝堵死防止烟进来，然后在窗户边上挥舞着鲜艳的衣服等人过来救你。千万别盲目的跳窗往烟里冲，一口浓烟吸进去人就没了。如果碰到了洪福苑那种大火，连窗户外面都烧起来的大火，还是关门为好，因为你开门关门都是死。
最后，我们还是把目光转回高楼的极致代表——香港。香港的高楼是全世界的招牌，也是一种极端的生存样本。
香港的土地问题老生常谈，很多人讲香港地狭人稠没办法只能修高楼。这话对了一半，香港确实人多，但现在这种变态的容积率绝对不是依据地狭人稠所能解释的。容积率是什么呢？就是给你一块地你能盖出多少平米的房。国内一般的小区容积率大概就是这个三或者是四，那就算高了。香港呢？八、十甚至更高。但香港没地了吗？
香港大部分土地完全就是森林和郊野公园，大概是 75% 的土地都是绿地、原始森林。所以看 TVB 里面随随便便都能找到森林和山。真正用来盖楼、用来住人的土地只占了全香港面积的 24% 不到。就在这四分之一不到的土地上，香港又搞出了罗斯柴尔德坐地起价的奇迹。房子盖得恨不得插到月亮上去，价格卖出天际。如果把香港所有的已开发土地都按照现在这种变态的容积率来盖楼，香港能住下 10 亿人。
How ridiculous! 香港之所以搞成这样，就是来自于这种城市规划的理念，或者说这就是故意的。政府是有名的采取高地价政策，严格控制土地供应，手里攥的地挤牙膏一样一点一点供出来。物以稀为贵，地少了地价自然就上天了。开发商花了天价的地钱，只能拼命往高了盖，把每一寸空间都给用掉，那才能回本，那才能赚大钱。
这种模式就是我们所熟知的土地财政。卖地卖的贵，政府收入高，税收低。所以低税收吸引了跨国公司、金融巨头，造就了香港的繁华。
但代价是什么呢？代价是香港成为了世界上房价的巅峰。代价是普通老百姓一辈子辛辛苦苦就为了供那几十平米的一个鸽子笼，甚至几平米的纳米楼，什么笼屋、棺材房，让世人震惊。代价是年轻人的绝望。当一套房子需要你不吃不喝工作 40 年才能买得起的时候，你奋斗就没有了意义。这种高密度高价格的居住环境，像一个巨大的水泥模具，把人的生活压到了极致。
所以当我们站在城市中心仰望的那些高耸入云的住宅楼的时候，要知道钢筋水泥的丛林里藏的是城市发展的无奈妥协，是资本运作的精明算盘，更是我们普通人在面对火灾这种极致灾难时那份难以言说的脆弱和无能为力。这房子到底是用来住的还是用来赚的？或者说只是用来看的？这个问题是值得好好想一想的。大陆的未来。
说回正题了，中国这几十年的发展是很有东西，真是好的不学，偏偏把香港那个最让人诟病的土地政策给学来了，也就是一直所说的常说的土地财政，加上高容积率的垄断模式。按照中国的这种极权体制，加上权力是高度的单向集中，那么这种是最容易轻易取得巨大财富的高楼大厦。
这种模式一旦开启就像是开启了潘多拉的魔盒，就是在这 20 年之间，这种水泥森林瞬间席卷了全国，从一线城市到十八线小乡村，全都是一个模子刻出来的。你现在走到哪里，这些高耸如云的住宅都成了中国的地标，成了中国城市的脸面了。这 20 年中国的新建住宅几乎都采取了这种模式，好像不住进鸽子笼里面就不算进了城，就不算过上了现代生活。
但问题来了，大家心里都清楚，中国其实不缺地，不是香港的那个弹丸之地，而且大量土地抛荒。中国内地那是幅员辽阔，但地方政府一旦尝到了土地财政的甜头，那真是停不下来了，卖地来钱太快了太容易了，谁还愿意去搞实体经济呢？费力不讨好。于是就肆无忌惮、无所顾忌的修建这种超高层小区，同时严控住宅用地，以为抬高地价。
你说像贵州、重庆这种地方山多平地少，修高点也就修高点吧，情有可原。可是你就看看什么武汉、郑州那些一马平川的大平原也是这么学，那是几个意思？也是动不动三十层四五十层密密麻麻的一片，看了让人都恶心。这背后是啥？就为了把土地利益榨取到极致，在一块地上尽可能多的塞人进去，多收税，多卖钱。
而更加让人崩溃的是，甚至觉得不可理喻的事情是，明明现在新房供应这么大，你看看网上的数据，中国房产库存到了什么程度呢？够 40 亿人住。有的时候空置率有多高多高，反正房子那是绝对过剩的。但是居然依旧在煽动超高的房价，还在人为的制造稀缺感，以至于中国的房价那正是一骑绝尘，把世界都甩在身后。当然这几年好多了。
更加扎心的是房价收入比，像深圳那个房价收入比甚至比香港还有过之而无不及。
那个房价收入比香港还有过之而无不及。虽然深圳的房价绝对值大概只是香港的一半，但是要知道深圳普通打工人的收入可能只有香港的三分之一。这就造成了一个什么局面？后来者望楼兴叹，看着那个天文数字觉得这辈子都没希望了。而且早期的老市民或者运气好拆迁，手里有几套房产，那就是轻松赚到了别人几辈子都赚不到的巨额财富。
这种财富的分配方式，说实话实在太粗暴了、太残酷了、太荒诞了，直接导致阶级矛盾快速的激化，年轻人躺平起因无由。
普遍来说，中国人大部分的薪水其实在 2012 年的时候差不多也就是一个月五六千块钱，那个时候还觉得还凑合。但是现在都 2025 年了，你再去看看招聘网站，其实很多岗位的工资是没有什么变化的，还是那个数。能拿到八千一万，那都是 996 的福报。但是房价那真是翻了天了，翻了一倍甚至几倍啊。
像我这个年龄段的人，正巧是在大概 2020 年左右是买房的高峰期，那是真惨。真的就是大家常说的六个钱包掏空了，爷爷奶奶、外公外婆、爸爸妈妈，还有你爱人的这些三个钱包的所有积蓄，还背上了未来 30 年的巨额债务，就为了买这一套按理说是人类最基础生存需要的房子。
想起来何其凄凉呢？一个鸟做个窝都不用这么费劲吧，我们万物之灵的人类却要为了一堆钢筋水泥透支一辈子，甚至说透支你的下一代的一辈子。而且这个价格不只是字面意义上的总价，如果贷款一般来说都是等额本息，也就是说你贷款 200 万，普遍是要还 400 万的。
中国大陆房子多贵、泡沫有多少，以后我肯定要专门做一期节目去讲。今天不展开这个说，今天讲一个更令人忧愁的事，就是房子的施工质量。这个转折点就是 2015 年。大家一定要记住这个年份。2015 年之前建筑质量虽然说也有瑕疵吧，但是确实比后面是要好太多了。但是在 2015 年采用了涨价去库存的这个神奇的史诗级骚操作之后，一切可都变了。
中国的各种房地产商那都是彻底玩明白了，钻了政策的空子，开始疯狂的采取高周转的房产模式。什么叫高周转呢？就是快，快的不讲道理，快的违背物理规律。从拿地到卖房，有的甚至不到一个月。按照正常的流程，你得把这个土地平整好吧，也就是行话说的三通一平，水通电通路通场地平整。现在呢？根本等不及啊，荒草还没割完，售楼处倒先盖起来了，甚至土拨鼠还没数全，这坑都还没挖，房子已经卖出去了，七八成。
就拿碧桂园来说吧，我也不怕碧桂园来找我，现在碧桂园也没钱来找我。这个房地产商是很有意思的，他主要攻占的是中国三四线小城以及县城。就想一下中国县城那是什么情况？老龄化何其严重，年轻人都在往大城市跑。但碧桂园不管这个，依旧在这些人口净流出的地方修建了大量三四十层楼的房子。我就稀罕了，这些房子以后到底会卖给谁？或者说谁会去住？
但是这些人哪在乎未来，要的就是现代的现金流。为了高周转，为了快速地把房子、拿地变现，用了一种极其激进的模式，比如说四五六。什么叫四五六？拿地四个月开盘，五个月资金回本，六个月资金回正。甚至后来更疯狂，要求当天就出图。别的不讲，我也是干这行的，就以我做建筑设计的经验为例，那你就知道这何其荒谬。
他们从拿地到要求拿出全套施工图要多长时间？24 个小时。没听错，就是一天一夜，当天出图。
这是什么概念？正常做一个小区规划，你得考察地形，你得分析什么日照之类的，你得排户型，先规划再设计，要跟甲方磨合。现在 24 个小时就等于明明白白的告诉你，就把以前的图子拿过来批量 copy，改个名字而已，根本没有时间再去考虑什么建筑的设计、什么采光通风、动线合理。于是你就看到中国从东北到广西，从新疆到福建，各地县城里面都是这种一模一样的复制品。
孤零零的几栋高楼插在地上，也不管和周围的环境协调不协调，也不管住的舒服不舒服，也不管能不能体现你这个建筑和县城的特色，反正盖起来就能卖啊。
设计时间已经如此压缩，简直就是把设计师当打印机在用。那么难道施工时间就不压缩吗？那才是大头啊。如果不是有法律硬性规定，那他们真能卖空气。后来规定建筑必须到封顶才能办按揭，或者盖到多少层才能拿到预售证。他们为了早一天拿到这个证，早一天把银行的钱套出来，那就能毫无顾忌的压缩工期。
讲点科学，搞建筑的肯定都知道，水泥混凝土是有脾气的。一般规定水泥是有硬化时间的，也就是产生强度的时间，要是有严格的科学周期的，养护是 28 天的。不说是 28 天，起码浇筑完一层以后，你得等到它完全硬化，或者至少强度达到一定标准之后，你才能往上面浇筑第二层。
结果现在为了抢时间还管这个？一天一层那是最基础了，有的甚至恨不得一天两层。工地上灯火通明，晚上连轴转啊。可是混凝土还没干透啊，里面的化学反应还没有完成呢，你就往上面堆钢筋、往上加模板。这就让一个骨头还没长好的孩子去扛大包，那能不出问题吗？顶上还没有封顶，地底下的样板间就开始卖了。如此盖出来的房子能无隐患？
其实在中国，你要是细心的观察，就明显发现 2015 年之后的房子水平施工大大下了一个台阶。各种草率、各种敷衍是不胜枚举的。一年之后的这种高层住宅隐患巨大。光说那个别的不讲，你就说那个住宅的外面表面涂料了，或者是那个保温层，就到现在没几年就开始鼓包、开裂、脱落。几十层楼啊，那掉下一块水泥片的威力不下于一颗小手雷。
因为本身他建造的时候就根本没有想过能把这个建筑住满 50 年，甚至说 70 年。他们的逻辑就是快销，卖出去就完事。第一批这种高周转建筑现在其实不到 10 年，已经出露端倪了。比如说电梯常坏，三天两头维修。还有就是未来火灾的问题，这种高密度的高层一旦着火，那是跑都没法跑。消防云梯能挖到多少层？也就大概十几层。你住个三十几层，真要着火了，烟囱效应一上来，那真是叫天天不应，叫地地不灵。
我当时在南京的时候租房，住在南京老城区的中央新街口附近。这里在 90 年代初的时候，其实已经修建了第一批 30 层楼高的住宅，那个时候已经算是蛮不错的住宅了，比如说北门桥、沙塘园、丹凤街那一带。现在的房龄其实也不超过 30 年左右，肯定是比我小的。
按理说 30 年对于一栋建筑来说正当年吧，在国外看来百年老楼多的是。但是你看看现在的这种状况，那已经是左支右绌、破败不堪。那些住宅大多都是点式平面，也就是常说的塔楼，一梯十户，房型狭小，奇奇怪怪。这尚且不说，最可怕的是内部空间的衰败。
走廊里永远是昏暗的，墙皮斑驳，脏到处都是别人的违章搭建。电梯一般是三步，但是你能保证三步都正常运转的时间基本上是小于一半时间的，总有一步两步电梯坏了，挂在什么维修中。剩下一步电梯，那真是挤得要死，早高峰时候电梯都能挤死人。
同时建筑外部的瓷砖是常常脱落的。那个年代喜欢贴瓷砖，当然香港台湾的朋友肯定见瓷砖见的更多。现在都变成了高空炸弹。32 层楼的高度，你扔个鸡蛋下去都能砸死人，更何况是瓷砖呢？还有下水道，下水管还是那种搭黑的铁水管，那就是特别细。这种狭窄的下水道，那都是绝对不能把这个上厕所用完卫生纸扔进去的，不然立马就堵。一堵就反水，那个画面自己脑补。
还有说厨房的排烟管道，就是因为这个设计老化了以后，那是各种漏烟的。一到饭点呢，就是可以轻松闻到 30 层楼各家的油烟味道，谁家炒辣椒、谁家在煎鱼，一清二楚。那这就叫共享油烟。所以现在一般来说像这些房子，它都把油烟直接排到室外去，那墙壁上面熏得就全是油烟了。
如此种种，这些还是当年作为样板精心修建的楼，现在都这个德行。那觉得现在这批靠高周转、靠 24 小时出图、靠三天一层、一天一层堆出来的超高层住宅，难道就可以苟免吗？他们的寿命可能连那批老楼都不如。
高层住宅的问题太多，还有一个特别致命的就是住宅入住率的问题。其实中国现在各种住宅完全是过剩的，平均每个人都能分到一套多的房子。但一般来说，谁会一个人就住一套房子呢？
谁会一套房子就住一个人呢？所以这样下去，房子未来空置是很可以预料的事，特别是那些三四线城市或者大城市的远郊新区。但是呢，高层住宅是一个很复杂的系统，它的维护是很高昂的，它的运转也是需要钱的。那么多水电燃气，专门为了不到 10% 的人去入住去运行，那就很难进行。
我举个例子，台湾朋友可能不太熟悉，北方都是有暖气的，集中供暖。暖气就是热水流过暖气片，这样就能烘热了。其实暖气一般是按楼为单位的，甚至是按小区为单位来加压循环的。不能说某一家不交暖气费，我就精准的掐了那一家的暖气，那是不可能的。
要关只能关一栋楼，把一栋楼暖气全开全关。但如果入住率很低，比方说一栋楼就住的两三户，那么热力公司会怎么办？会怎么算账？为了几户人家，我要把整个管道注满热水，要加压，要烧锅炉，那这个热损耗是很惊人的。那这几家交的暖气费，连电费都不够。那么这几家没有供暖的资格，因为成本根本就太高了。
尤其在中国大陆，当你觉得成本运营和几家住户的暖气权益发生冲突的时候，当权者或者物业公司会选择哪一个呢？那大概率肯定就是以设备检修而这个暂停供暖，或者干脆就不供了。暖气如此，其他也会如此，比如说二次供水的水泵，比如说电梯的电费，比如说小区的安保。人越少，分摊费用越高，费用越高，人越跑，这就形成了死循环。
高层住宅的老化问题严重，另一个问题更严重，甚至说是无解的，其实就是人的老化问题。
就中国这个生育率而言，大家是有目共睹的，反正我是不会相信会有什么奇迹出现的，跌下去就再也起不来了。年轻人都不生小孩了，甚至都不结婚了，那么城市的人口红利那也就吃光了。城市再也不可能像过去 20 年那样无限扩张、无限更新。以前普通中国社会都觉得啊，这房子旧了会拆迁啊，会有开发商过来接盘的，会盖来新房子的。
但是现在这些动不动 30 多层的高楼，拆迁成本几乎是无法负担的，赔不起，没有开发商会傻到去拆一栋 30 层高的楼再盖一栋 60 层高的楼出来赚钱，卖不出去了。所以这些大量空置的、质量极差的高层建筑，势必只会是抛荒，没人住就没人交物业费，没人交物业费那就接着没人维护，没人维护电梯就会停，垃圾就会堆成山，外墙就会接着掉，最后变成无人管理的垂直贫民窟。
人口的缩水导致地方政府也不会再有钱搞新土木，更不会像以前那样赌上未来去疯狂的借债搞基建。城市会收缩，资源会集中，那些远郊的高层还有我们这些高层，注定以后那就是死亡的坟墓。
所以说如果叫我说，真说现在要买房子的话，那就最好就买多层，也就是那种六七层没有电梯或者加装电梯的老工房。那种房子占地面积大，拆迁还有点价值。你就算是不拆的话，维护起来也比较容易，你坏了哪修哪，就是不用说什么。绝对不要盖到三十层高层，特别是那种容积率特别高、质量特别差的高周转的高层住宅，绝对就是未来的负资产。送给你你估计都是不要，你估计都交不起物业费和维修基金。
同样，地段也就是市口比较重要。至于什么学区、医疗，说实话估计都无所谓了。就是看着吧，20 年之后看着出生率这个样子，各种幼儿园已经开始关门了，小学中学也快了。到头来肯定是各种高中求着小孩来上学，那都不是家长求学校了。学区房的逻辑已经完全不会存在。
所以一定要远离这种炒作起来的星辰大海，远离那些空空荡荡的超高层，守住自己的钱包，别为了这种未来十几年的混凝土、未来注定的异常空去搭上自己的一辈子。我最近是在找工作、写论文，实在是太累太忙了，这个做节目可能都是要这个舒缓一些。
那么呢，现在我今天看到这个，其实已经时间满了，这个不讲不快。但是实在是没有时间做什么后期了，所以大家对付这么听听吧。谢谢大家。